【2024年施行】相続登記の義務化で空き家はどうなる？期限・罰則・手続きの流れを解説

2024年4月1日より、不動産の相続登記が義務化されました。

正当な理由なく相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

この記事では、相続登記の義務化の概要から相続登記の手続きの流れ、活用しない空き家を手放す手段まで解説します。

相続登記をしていなくて不安を抱いている方は、ぜひこの記事で相続登記の義務化について理解を深めてください。

「相続登記の義務化」とは不動産取得を知った日から3年以内の申請義務

2024年4月1日から、不動産相続（土地・建物）における登記が義務化されました。「相続により所有権の取得を知った日から3年以内」に相続登記を申請しなければなりません。

相続登記の義務化は、空き家を相続した場合も例外なく対象となります。

2024年4月1日以前の相続にも遡って適用される

相続登記の義務化は、2024年4月1日以前に発生した登記にも適用されます。

2024年4月1日以前に相続した場合は、「2027年3月31日」までに登記をしなければなりません。

相続発生時期	申請期限
2024年4月1日以降に発生した相続	相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内
2024年3月31日以前に発生した相続	2027年3月31日まで

なお、自分が相続人であることや不動産を具体的に知らなかった場合は、それを知った日が起算点となります。

正当な理由なく相続登記を怠った場合は「10万円以下の過料」の対象となる

正当な理由なく申請期限内に相続登記を行わなかった場合、「10万円以下の過料」の対象となる可能性があります。

過料が科される流れは以下のとおりです。

1. 登記官から相続人へ催告書が送付される
2. 催告に応じない場合、登記官が管轄の地方裁判所に申請義務違反を通知
3. 裁判所によって判決が下される

正当な理由として認められる可能性があるのは、以下のようなケースです。

相続登記を行わずに放置し続けるリスク

相続登記を行わずに放置し続けるリスクは、過料が科されることだけではありません。実務上でも次のようなリスクがあります。

• 不動産の処分や活用ができない
• 次の相続が発生して権利関係が複雑になる

不動産の活用にも支障をきたすため、しっかりと相続登記を済ませておく必要があります。

不動産の「処分」や「活用」ができない

相続した空き家を売却や賃貸することを計画している方もいるでしょう。

相続登記を行わないと、不動産の売却や賃貸をすることはできません。なぜなら、不動産の所有者が被相続人（亡くなった方）のままになっている状態だからです。

厳密には、売却活動自体は可能で、売買契約を結ぶこともできます。

ただし、相続登記が完了していない状態では、不動産の所有権移転登記（名義変更）を行えないため、買主に所有権を移すことができません。

したがって、仮に売買契約が成立したとしても、売却自体は不可能です。結果的に債務不履行となり、買主から契約解除・違約金・損害賠償を請求される可能性があります。

そのほか、不動産を担保にして金融機関からお金を借りることも難しくなります。

次の相続が発生して権利関係が複雑になる

相続登記をせずに相続人の誰かが亡くなると、さらに相続人が増えることになります。

一方で、相続時に誰が相続するかを決めて相続登記を行っておけば、次の相続でねずみ算式に相続人が増えるリスクを抑えられる可能性があります。

【補足】登記義務化と併せて注意したい「空家措置法」の改正

空き家の増加に伴い、2023年12月に空家措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）の一部が改正されました。

これにより、所有者は空き家を適切管理の努力義務に加えて、国や自治体の施策に協力する努力義務が課されることになります。

つまり、国や自治体が、活用されていない空き家の管理・活用・除去などを行いやすくなったということです。

具体的には、国や自治体は以下のようなことが可能となります。

• 市区町村が空き家の活用指針を定めて、所有者に指針に沿った活用をするよう要請できる
• 特定空家（※）になる恐れのある空家を「管理不全空家」と指定し、市区町村が所有者に対して指導・勧告できる
• 管理不全空家・特定空家に対して、市区町村が裁判所に「財産管理人」の選任を請求し、管理・処分できる

上記は、あくまで法改正の一部の内容です。具体的な内容は、以下の公式ページを確認してください。

＞＞●空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律

相続登記の手続きを行う流れ

ここでは、相続登記を行う流れを解説します。大まかな流れは、以下のとおりです。

1. 戸籍の証明書の取得
2. 登記申請書の作成
3. 登記申請書の提出
4. 登記完了

相続登記の流れの詳細については、法務局の公式サイトでご確認ください。

＞＞相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）

1. 戸籍の証明書の取得

相続登記の申請には、まず相続が開始したことを証明し、法定相続人を特定する必要があります。

そのために必要な書類が、戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）等です。戸籍謄本は、本籍地の市区町村で取得できます。

2. 相続登記の申請書の作成

相続登記の申請書は、法務局の公式サイトからダウンロードできます。

• 法定相続
• 遺産分割
• 遺産分割（数次相続）
• 公正証書遺言
• 自筆証書遺言
• 相続人に対する遺贈

上記のように、いくつか種類が分かれているので、自分の相続方法に該当する様式を選びましょう。

また、オンラインでも作成・提出が可能です。オンラインで行いたい場合は、以下のURLから手続きを進められます。

＞＞登記・供託オンライン申請システム｜法務局

ただし、オンライン申請する場合は、戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）等の添付情報を書面で法務局へ郵送または持参する必要があります。

3. 相続登記の申請書の提出

相続登記の申請書の提出方法は、3種類あります。

• 法務局の窓口へ直接提出する
• 法務局へ郵送する（書留）
• オンライン申請する

登記申請書の提出と合わせて、登録免許税も納付します。

オンライン申請の場合は、申請情報の送信後に、インターネットバンキングによって登録免許税を納付可能です。

4. 相続登記完了

法務局での登記が完了すると、登記所から「登記完了証」と「登記識別情報通知書」が交付されます。

受け取りは、窓口か郵送の2種類の方法があります。

【受取方法による注意点】

受取方法	注意点
窓口受取	登記申請書に押印したものと同じ印鑑が必要
郵送受取	宛名を記載した返信用封筒を登記申請書と一緒に提出

相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用は、主に次の3つです。

• 登録免許税
• 司法書士への報酬
• 必要書類の取得費用

登録免許税

不動産登記を行う際には、登録免許税を支払わなければなりません。

登録免許税は、不動産登記以外にも船舶や航空機、会社などの資格に関する登記・登録・許可など申請する際に発生する税金です。

【参照】No.7190 登録免許税のあらまし

課税標準は、固定資産課税台帳に記載されている価格です。

もし記載されていない場合は、登記所が認定した価格となるので、不動産を管轄する登記所の登記官に問い合わせてください。

司法書士への報酬

相続登記は、専門的な知識が必要なため、司法書士へ依頼するとスムーズに進められます。

報酬額の相場は、5〜15万円程度です。相続人の数や相続する不動産の数、数次相続が発生している場合は、報酬額が高くなる可能性があります。

必要書類の取得費用

相続登記に必要な証明書等を発行する際の手数料もかかります。

書類	手数料
戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）	450円／通
除籍謄本（除籍全部事項証明書）	750円／通
改製原戸籍謄本	750円／通
戸籍の附票の写し	300円／通
（除）住民票の写し	200〜300円程度／通 ※自治体により異なる
印鑑証明書	200〜300円程度／通 ※自治体により異なる
固定資産税評価証明書	200〜400円程度／通 ※自治体により異なる

上記の書類は、市区町村の役所で発行してもらえます。

活用予定のない空き家を手放す手段

売却して現金化する

活用予定のない空き家は、手放すことも選択肢の一つです。立地等の条件が良ければ、相場に近い価格で売却できる可能性があります。

売却方法には、仲介と買取の2種類があります。それぞれのメリットと注意点は以下のとおりです。

【仲介】 【買取】

相続を知った日から3ヶ月以内であれば「相続放棄」も選択肢

相続の承認・放棄を決める期間は、相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内と民法915条に定められています。

第九百十五条　相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。

引用：民法951条｜e-Gov 法令検索

相続した場合は、空き家の固定資産税等の維持管理費がかかるため、活用の予定がなければ、費用面で大きな負担が発生してしまいます。

もし、相続予定の空き家を活用する予定がなければ手放すことも検討しましょう。

また、先述したように、管理が不十分で「管理不全空き家」「特定空家」の勧告を受けると、固定資産税が最大6倍になる恐れもあります。

「相続土地国庫帰属制度」を利用して土地を手放す

相続土地国庫帰属制度は、将来的に「所有者不明土地」が発生するリスクを防止するための制度です。

相続・遺贈によって土地を取得した人は、一定の要件を満たせば、土地を手放して国庫に帰属させることができます。

例えば、相続土地国庫帰属制度において帰属できないと定められている土地は、以下のケースがあります。

国庫帰属制度については、法務省の公式ページを参考にしてください。

＞＞相続土地国庫帰属制度について｜法務省

相続登記の義務化に関するよくある質問（Q&A）

空き家の相続人がいない場合はどうなりますか？

空き家の相続人がいない場合、最終的に国に帰属することになります。

遺産分割協議がまとまらない場合はどうすれば良いですか？

遺産分割協議がまとまらない場合など、期限内に正式な相続登記ができない場合の暫定措置として「相続人申告登記」が設けられています。

これは「自分が相続人である」ことを法務局に申告することで申請義務を履行したものとみなされる制度です。相続人申告登記は単独で申請でき、ほかの相続人の協力は不要です。

ただし、後日遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。

まとめ

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した場合は「所有権取得を知った日から3年以内」に登記申請が必要です。この義務化は過去の相続にも遡って適用されます。

正当な理由なく期限内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があるほか、不動産の売却や担保設定ができない、権利関係が複雑になるといったデメリットもあります。

活用予定のない空き家は、売却や相続土地国庫帰属制度の利用、相続放棄（相続を知った日から3ヶ月以内）といった選択肢も検討できます。遺産分割協議がまとまらない場合は「相続人申告登記」という暫定措置もあります。